Bảo hiểm công trình xây dựng chung cư

Nhận bảo hiểm các công trình xây dựng uy tín tại sài gòn và trên khắp cả nước

Ngoài công trình chung cư chúng tôi còn bảo hiểm các loại công trình như sau:

Các công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác;

Trang thiết bị xây dựng phục vụ quá trình xây dựng;

Máy móc xây dựng phục vụ quá trình xây dựng;

Phần công việc lắp đặt phục vụ và/hoặc cấu thành một bộ phận của quá trình xây dựng;

Tài sản sẵn có trên và trong phạm vi công trường thuộc quyền sở hữu, quản lý, trông nom, kiểm soát của người được bảo hiểm;

Trách nhiệm đối với người thứ ba

Bảo hiểm công trình xây dựng chung cư

Bán bảo hiểm thi công công trình xây dựng

Quy định về bảo hiểm công trình xây dựng

Biểu phí bảo hiểm công trình xây dựng

Bảo hiểm công trình cho nhà bên cạnh

Bảo hiểm công trình xây dựng chung cư: Quy định, phạm vi, phí và cách mua

Bảo hiểm công trình xây dựng chung cư là một trong những vấn đề chủ đầu tư cần quan tâm ngay từ giai đoạn chuẩn bị triển khai dự án. Chung cư là loại công trình có quy mô lớn, kết cấu phức tạp, nhiều hạng mục kỹ thuật và thường có tầng hầm, hệ thống cơ điện, thang máy, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước cùng nhiều thiết bị được lắp đặt đồng thời.

Trong quá trình xây dựng, một sự cố như sập kết cấu, cháy, nổ, ngập tầng hầm, sạt lở, hư hỏng hệ thống kỹ thuật hoặc tai nạn trong công trường có thể gây thiệt hại rất lớn. Vì vậy, bảo hiểm công trình xây dựng chung cư không chỉ là vấn đề về chi phí mà còn là một công cụ quan trọng để quản trị rủi ro tài chính cho dự án.

Đối với các dự án thuộc diện phải mua bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng, chủ đầu tư cần xác định đúng nghĩa vụ bảo hiểm theo pháp luật áp dụng tại thời điểm thực hiện dự án. Ngoài phần bảo hiểm công trình, tùy trường hợp còn có thể cần xem xét bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn, bảo hiểm người lao động và bảo hiểm trách nhiệm đối với bên thứ ba.

Bài viết dưới đây giúp chủ đầu tư hiểu rõ bảo hiểm công trình xây dựng chung cư là gì, ai mua, bảo hiểm những rủi ro nào, phí tính ra sao, hồ sơ cần chuẩn bị và những điểm cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng.

1. Bảo hiểm công trình xây dựng chung cư là gì?

Bảo hiểm công trình xây dựng chung cư là loại bảo hiểm nhằm bảo vệ công trình trong quá trình xây dựng trước những tổn thất vật chất thuộc phạm vi bảo hiểm theo hợp đồng.

Đối tượng bảo hiểm có thể liên quan đến các hạng mục được xây dựng trong dự án như:

phần móng;
tầng hầm;
kết cấu;
tường;
sàn;
mái;
hệ thống điện;
hệ thống cấp thoát nước;
hệ thống cơ điện;
hệ thống PCCC;
thang máy;
các hạng mục kỹ thuật;
phần thiết bị và lắp đặt thuộc phạm vi được bảo hiểm.

Điểm cần lưu ý là bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng không đồng nghĩa với bảo hiểm toàn bộ chung cư trong suốt vòng đời sử dụng.

Giai đoạn xây dựng có một nhóm rủi ro riêng.

Sau khi chung cư hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý có thể cần các loại bảo hiểm tài sản, cháy nổ, trách nhiệm hoặc bảo hiểm khác tùy từng trường hợp.

2. Chung cư có cần mua bảo hiểm công trình xây dựng không?

Đây là câu hỏi rất quan trọng.

Không thể chỉ căn cứ vào việc công trình là “chung cư” để kết luận mọi dự án đều có cùng một nghĩa vụ bảo hiểm.

Cần xem xét:

quy mô dự án;
cấp công trình;
tính chất công trình;
mức độ ảnh hưởng đến an toàn cộng đồng;
đặc điểm kỹ thuật;
quy định pháp luật tại thời điểm triển khai;
các điều kiện khác theo pháp luật về đầu tư xây dựng.

Đối với công trình thuộc diện phải mua bảo hiểm bắt buộc, chủ đầu tư cần thực hiện đúng nghĩa vụ.

Ngoài nghĩa vụ bắt buộc, chủ đầu tư cũng có thể cân nhắc mua thêm các phạm vi bảo hiểm phù hợp để quản trị những rủi ro thực tế của dự án.

3. Ai là người mua bảo hiểm công trình xây dựng chung cư?

Trong hoạt động đầu tư xây dựng, chủ đầu tư là chủ thể cần đặc biệt quan tâm đến nghĩa vụ bảo hiểm của dự án.

Trong hợp đồng xây dựng, chủ đầu tư có thể có thỏa thuận với nhà thầu về việc thực hiện mua bảo hiểm.

Tuy nhiên, khi xác định trách nhiệm pháp lý, cần phân biệt:

người thực hiện thủ tục mua bảo hiểm

và

chủ thể có trách nhiệm theo quy định pháp luật.

Do đó, nếu chủ đầu tư giao cho nhà thầu thực hiện việc mua bảo hiểm, vẫn cần kiểm tra:

hợp đồng xây dựng;
giấy chứng nhận bảo hiểm;
tên người được bảo hiểm;
số tiền bảo hiểm;
thời hạn;
phạm vi;
điều khoản bổ sung;
mức khấu trừ.

Không nên chỉ căn cứ vào câu “nhà thầu đã mua bảo hiểm” rồi bỏ qua việc kiểm tra chứng từ.

4. Khi nào nên mua bảo hiểm công trình chung cư?

Tốt nhất nên chuẩn bị bảo hiểm trước khi công trình bắt đầu thi công hoặc trước thời điểm trách nhiệm bảo hiểm bắt đầu theo hợp đồng.

Đối với dự án chung cư lớn, nên triển khai việc tư vấn bảo hiểm ngay từ giai đoạn:

lập kế hoạch;
chuẩn bị hồ sơ mời thầu;
lựa chọn nhà thầu;
chuẩn bị khởi công.

Việc chuẩn bị sớm giúp chủ đầu tư có thời gian:

đánh giá rủi ro;
so sánh báo giá;
kiểm tra điều khoản;
xác định số tiền bảo hiểm;
lựa chọn mức khấu trừ;
hoàn thiện chứng từ.

Đây là cách tốt hơn so với việc chờ đến sát ngày khởi công mới tìm mua.

5. Bảo hiểm công trình chung cư bảo hiểm những gì?

Phạm vi bảo hiểm thực tế phụ thuộc vào hợp đồng và điều khoản đã ký.

Tùy chương trình bảo hiểm, các rủi ro có thể được xem xét gồm:

cháy;
nổ;
bão;
mưa lớn;
lũ;
ngập;
sạt lở;
sập;
đổ;
tổn thất vật chất bất ngờ;
một số rủi ro khác theo điều kiện bảo hiểm.

Không nên hiểu rằng tất cả các rủi ro trên đều mặc nhiên được bảo hiểm trong mọi hợp đồng.

Muốn xác định chính xác, cần đọc:

Quy tắc + hợp đồng + giấy chứng nhận + phụ lục + điều khoản bổ sung.

6. Bảo hiểm tầng hầm chung cư

Tầng hầm là một trong những khu vực cần đặc biệt chú ý khi mua bảo hiểm công trình xây dựng chung cư.

Một dự án có thể có:

1 tầng hầm;
2 tầng hầm;
3 tầng hầm;
nhiều tầng hầm.

Quá trình thi công tầng hầm có thể phát sinh nhiều rủi ro:

nước ngầm;
ngập;
sạt thành;
sụt lún;
ảnh hưởng công trình lân cận;
hư hỏng kết cấu;
sự cố chống đỡ;
thấm;
hư hỏng hệ thống bơm thoát nước.

Chính vì vậy, khi yêu cầu báo giá bảo hiểm, chủ đầu tư cần thông báo rõ số tầng hầm và phương pháp thi công.

7. Tại sao số tầng hầm ảnh hưởng đến bảo hiểm chung cư?

Hai dự án chung cư có cùng giá trị xây dựng nhưng số tầng hầm khác nhau có thể có mức độ rủi ro khác nhau.

Ví dụ:

Dự án A: 20 tầng, không có tầng hầm.

Dự án B: 20 tầng, có 3 tầng hầm.

Dự án B có thêm những rủi ro liên quan đến:

đào sâu;
chống đỡ;
nước ngầm;
công trình liền kề;
sạt lở;
chống thấm;
bơm nước.

Vì vậy, thông tin về tầng hầm rất quan trọng khi doanh nghiệp bảo hiểm đánh giá rủi ro.

8. Bảo hiểm chung cư khi đào móng

Giai đoạn đào móng thường tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Một số tình huống có thể xảy ra:

sạt đất;
sụt lún;
nước ngầm tràn vào;
ảnh hưởng móng công trình bên cạnh;
biến dạng kết cấu;
hư hỏng hệ thống chống đỡ.

Đối với dự án nằm trong khu dân cư đông đúc, rủi ro đối với công trình lân cận càng cần được đánh giá kỹ.

Do đó, hồ sơ báo giá nên có thông tin về:

khảo sát địa chất;
độ sâu đào;
phương án chống đỡ;
biện pháp chống thấm;
biện pháp thoát nước;
công trình lân cận.

9. Bảo hiểm chung cư có bảo hiểm sập công trình không?

Có thể, nếu nguyên nhân và thiệt hại thuộc phạm vi bảo hiểm theo hợp đồng.

Sập công trình có thể xảy ra dưới nhiều hình thức:

sập một phần;
sập mái;
sập tầng;
sập giàn giáo;
sập kết cấu;
sập khu vực tầng hầm;
sập toàn bộ công trình.

Tuy nhiên, việc công trình bị sập không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bảo hiểm mặc nhiên phải bồi thường toàn bộ.

Cần xác định:

Nguyên nhân tổn thất.
Đối tượng bị thiệt hại.
Điều khoản bảo hiểm.
Điều khoản loại trừ.
Số tiền bảo hiểm.
Mức khấu trừ.
Hồ sơ kỹ thuật.
Kết quả giám định.

10. Nếu chung cư bị sập do lỗi thi công thì sao?

Đây là trường hợp cần giám định rất kỹ.

Ví dụ:

thi công sai thiết kế;
sử dụng vật liệu không đúng;
đổ bê tông không đạt yêu cầu;
kết cấu không đảm bảo;
chống đỡ không đúng;
vi phạm quy trình kỹ thuật.

Khi xảy ra tổn thất, doanh nghiệp bảo hiểm sẽ cần xác định nguyên nhân và đối chiếu với điều khoản bảo hiểm.

Không nên hiểu rằng:

“Mọi lỗi của nhà thầu đều được bảo hiểm.”

Một số lỗi hoặc chi phí sửa chữa có thể thuộc phạm vi loại trừ hoặc bị giới hạn theo điều khoản.

Trong trường hợp có trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trách nhiệm pháp lý của bên liên quan, cần xem xét thêm các loại bảo hiểm tương ứng.

11. Bảo hiểm chung cư khi xảy ra cháy

Trong quá trình xây dựng chung cư, nguy cơ cháy có thể xuất phát từ:

hệ thống điện tạm;
hàn cắt;
vật liệu dễ cháy;
kho vật tư;
máy móc;
thiết bị;
công tác thi công hoàn thiện.

Một vụ cháy có thể gây thiệt hại:

kết cấu;
vật liệu;
thiết bị;
hệ thống điện;
hệ thống kỹ thuật;
khu vực thi công.

Nếu cháy thuộc phạm vi bảo hiểm, tổn thất sẽ được xem xét theo hợp đồng.

Điều quan trọng là chủ đầu tư cần có biện pháp PCCC và quản lý công trường phù hợp.

12. Bảo hiểm chung cư khi mưa lớn, bão, ngập

Chung cư đang xây dựng có thể chịu ảnh hưởng của:

mưa lớn;
bão;
áp thấp;
lũ;
ngập;
nước tràn vào tầng hầm.

Rủi ro có thể tăng cao khi:

tầng hầm đang đào;
hệ thống thoát nước chưa hoàn thiện;
mái chưa hoàn thiện;
công trình chưa kín;
hệ thống điện tạm chưa được bảo vệ.

Vì vậy, chủ đầu tư cần cung cấp thông tin về vị trí và điều kiện công trường để đánh giá rủi ro.

13. Bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba cho dự án chung cư

Một dự án chung cư thường nằm ở khu vực có mật độ dân cư cao.

Xung quanh công trường có thể có:

nhà dân;
trường học;
đường giao thông;
cửa hàng;
văn phòng;
công trình khác.

Trong quá trình thi công, có thể xảy ra:

vật rơi;
sập giàn giáo;
cần cẩu gây thiệt hại;
nước từ công trường tràn ra ngoài;
thi công gây hư hỏng công trình lân cận.

Đây là lý do chủ đầu tư nên xem xét bảo hiểm trách nhiệm đối với bên thứ ba bên cạnh bảo hiểm công trình.

Hai loại bảo hiểm có đối tượng trách nhiệm khác nhau.

14. Bảo hiểm công trình và trách nhiệm bên thứ ba khác nhau thế nào?

Có thể hiểu đơn giản:

Bảo hiểm công trình

Bảo vệ đối tượng công trình trước tổn thất vật chất thuộc phạm vi bảo hiểm.

Bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba

Bảo vệ trách nhiệm pháp lý đối với bên thứ ba trong phạm vi hợp đồng.

Ví dụ:

Một bức tường của công trình đang thi công bị sập và gây thiệt hại cho chính công trình.

Đây có thể là vấn đề của bảo hiểm công trình.

Nếu bức tường sập làm hư hỏng nhà bên cạnh, vấn đề trách nhiệm đối với bên thứ ba có thể phát sinh.

Vì vậy, một chương trình bảo hiểm xây dựng toàn diện cần đánh giá cả hai nhóm rủi ro.

15. Bảo hiểm công trình chung cư có bảo hiểm người lao động không?

Bảo hiểm công trình và bảo hiểm người lao động không nên được đánh đồng.

Công trường chung cư có thể có:

công nhân xây dựng;
kỹ sư;
cán bộ giám sát;
nhân viên kỹ thuật;
nhân viên vận hành máy;
đội lắp đặt.

Tai nạn có thể xảy ra do:

ngã cao;
vật rơi;
điện;
máy móc;
giàn giáo;
cần cẩu.

Tùy yêu cầu pháp luật và chương trình bảo hiểm, chủ đầu tư và nhà thầu cần xác định riêng nghĩa vụ bảo hiểm đối với người lao động.

16. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn cho dự án chung cư

Một dự án chung cư có thể có nhiều đơn vị tư vấn:

tư vấn khảo sát;
tư vấn thiết kế;
tư vấn giám sát;
tư vấn quản lý dự án.

Sai sót nghề nghiệp trong quá trình tư vấn có thể gây hậu quả lớn.

Ví dụ:

thiết kế không phù hợp;
sai số khảo sát;
sai tính toán;
thiếu thông tin kỹ thuật;
sai sót chuyên môn.

Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn là một nhóm bảo hiểm riêng và cần được xem xét theo quy định áp dụng cho dự án.

Không nên mặc định rằng mọi sai sót tư vấn đều được giải quyết bởi bảo hiểm công trình.

17. Số tiền bảo hiểm công trình chung cư là bao nhiêu?

Số tiền bảo hiểm cần được xác định dựa trên giá trị thuộc phạm vi bảo hiểm và yêu cầu pháp luật áp dụng.

Khi xác định số tiền bảo hiểm, cần xem xét:

giá trị xây dựng;
vật liệu;
nhân công;
thiết bị;
phần lắp đặt;
chi phí liên quan;
các hạng mục được bảo hiểm.

Đối với dự án lớn, không nên lấy một con số ước lượng quá thấp chỉ để giảm phí.

Nếu số tiền bảo hiểm không phù hợp với giá trị thực tế, khi tổn thất xảy ra có thể phát sinh vấn đề về bảo hiểm dưới giá trị tùy điều kiện hợp đồng.

18. Ví dụ xác định giá trị bảo hiểm chung cư

Giả sử một dự án có:

giá trị xây dựng: 700 tỷ đồng;
giá trị thiết bị: 100 tỷ đồng;
giá trị phần lắp đặt: 50 tỷ đồng.

Tổng giá trị liên quan là:

850 tỷ đồng.

Tuy nhiên, không nên tự động kết luận số tiền bảo hiểm phải bằng đúng 850 tỷ đồng trong mọi trường hợp.

Cần xác định:

đối tượng nào thuộc phạm vi bảo hiểm;
thiết bị nào được bảo hiểm;
phần lắp đặt nào được bảo hiểm;
chi phí nào được tính;
quy định áp dụng;
điều kiện hợp đồng.

Đây là công việc cần được thực hiện khi lập hồ sơ yêu cầu bảo hiểm.

19. Phí bảo hiểm công trình xây dựng chung cư tính thế nào?

Cách hiểu cơ bản:

Phí bảo hiểm = Số tiền bảo hiểm × tỷ lệ phí

Tuy nhiên, tỷ lệ phí không cố định cho mọi dự án.

Phí có thể phụ thuộc vào:

loại công trình;
giá trị;
số tầng;
số tầng hầm;
thời gian xây dựng;
phần lắp đặt;
địa điểm;
điều kiện địa chất;
phương án thi công;
biện pháp an toàn;
mức khấu trừ;
lịch sử tổn thất;
điều khoản mở rộng.

Vì vậy, muốn có báo giá chính xác cần cung cấp thông tin dự án cụ thể.

20. Ví dụ cách tính phí bảo hiểm chung cư

Giả sử:

Số tiền bảo hiểm: 500 tỷ đồng.

Giả định tỷ lệ phí minh họa:

1‰

Khi đó:

500 tỷ × 1‰ = 500 triệu đồng.

Đây chỉ là ví dụ minh họa phương pháp tính, không phải báo giá cố định cho bảo hiểm công trình chung cư.

Mức phí thực tế phải căn cứ vào loại công trình, biểu phí hoặc thỏa thuận áp dụng, điều kiện rủi ro và hợp đồng bảo hiểm.

21. Chung cư có tầng hầm thì phí bảo hiểm có cao hơn không?

Không nên kết luận một cách máy móc rằng cứ có tầng hầm là phí chắc chắn cao hơn.

Tuy nhiên, số tầng hầm là một trong những yếu tố quan trọng khi đánh giá rủi ro.

Ví dụ:

chung cư không tầng hầm;
chung cư có 1 tầng hầm;
chung cư có 2 tầng hầm;
chung cư có 3 tầng hầm.

Điều kiện thi công và rủi ro có thể khác nhau đáng kể.

Trong các biểu phí bảo hiểm xây dựng từng thời kỳ, nhóm công trình dân dụng cũng có thể được phân loại theo số tầng hầm.

Do đó, hồ sơ báo giá phải thể hiện chính xác đặc điểm này.

22. Phần lắp đặt trong chung cư có được bảo hiểm không?

Chung cư có rất nhiều hệ thống lắp đặt:

thang máy;
máy phát điện;
hệ thống điều hòa;
hệ thống PCCC;
hệ thống cấp thoát nước;
hệ thống điện;
máy bơm;
thiết bị kỹ thuật.

Cần xác định rõ giá trị và phạm vi của phần lắp đặt.

Đặc biệt với dự án lớn, phần thiết bị và lắp đặt có thể chiếm tỷ trọng đáng kể.

Do đó, khi yêu cầu báo giá, chủ đầu tư nên tách:

giá trị xây dựng

và

giá trị lắp đặt, thiết bị

nếu hồ sơ dự án cho phép.

23. Chung cư có thang máy thì bảo hiểm thế nào?

Thang máy là thiết bị quan trọng trong dự án chung cư.

Quá trình lắp đặt có thể phát sinh:

rơi thiết bị;
hư hỏng linh kiện;
sai sót lắp đặt;
va chạm;
sự cố trong quá trình vận chuyển;
hư hỏng trong quá trình chạy thử.

Việc bảo hiểm cần căn cứ vào:

giá trị thiết bị;
thời điểm lắp đặt;
phạm vi bảo hiểm;
điều khoản lắp đặt;
thời gian chạy thử.

Không nên mặc định rằng thang máy đã được bảo hiểm chỉ vì toàn bộ chung cư đã được mua bảo hiểm xây dựng.

24. Chung cư có hệ thống PCCC thì sao?

Hệ thống PCCC thường gồm:

máy bơm;
đường ống;
sprinkler;
tủ điều khiển;
báo cháy;
đầu báo;
thiết bị chữa cháy;
bể nước.

Trong quá trình thi công, các thiết bị này có thể thuộc phần lắp đặt của dự án.

Khi mua bảo hiểm, cần xác định rõ:

giá trị;
thời gian lắp đặt;
phạm vi;
chạy thử;
điều kiện bảo hiểm.

25. Bảo hiểm chung cư khi công trình chậm tiến độ

Đây là tình huống khá phổ biến.

Giả sử dự án ban đầu dự kiến hoàn thành trong 24 tháng.

Sau đó tiến độ kéo dài thành 30 tháng.

Chủ đầu tư cần kiểm tra ngay:

Thời hạn bảo hiểm có còn hiệu lực không?

Nếu cần tiếp tục bảo hiểm, phải liên hệ doanh nghiệp bảo hiểm để thực hiện thủ tục gia hạn theo hợp đồng.

Không nên mặc định rằng bảo hiểm tự động kéo dài cùng thời gian thi công.

26. Chung cư thay đổi thiết kế có phải thông báo không?

Trong quá trình xây dựng, dự án có thể thay đổi:

thiết kế;
vật liệu;
kết cấu;
công năng;
thiết bị;
giá trị;
tiến độ.

Nếu thay đổi làm ảnh hưởng đến rủi ro hoặc giá trị được bảo hiểm, chủ đầu tư cần kiểm tra nghĩa vụ thông báo và điều chỉnh hợp đồng.

Ví dụ:

Ban đầu dự án có giá trị xây dựng 500 tỷ đồng.

Sau đó bổ sung thêm hạng mục trị giá 80 tỷ đồng.

Không nên chỉ cập nhật trong hồ sơ xây dựng mà bỏ qua hồ sơ bảo hiểm.

27. Công trình chung cư tăng giá trị thì xử lý thế nào?

Khi giá trị công trình tăng, cần xem xét:

số tiền bảo hiểm;
phí;
phụ lục;
điều khoản;
phạm vi bảo hiểm.

Đặc biệt, nếu phần bổ sung đã được thi công nhưng chưa được cập nhật vào bảo hiểm, có thể phát sinh khoảng trống hoặc tranh chấp khi xảy ra tổn thất.

Vì vậy:

Dự án thay đổi → hồ sơ bảo hiểm cũng cần được rà soát.

28. Hồ sơ mua bảo hiểm công trình xây dựng chung cư

Để nhận báo giá, chủ đầu tư nên chuẩn bị:

Thông tin cơ bản

tên dự án;
địa điểm;
chủ đầu tư;
nhà thầu;
loại công trình;
cấp công trình.

Giá trị

tổng mức đầu tư;
giá trị xây dựng;
giá trị thiết bị;
giá trị lắp đặt.

Tiến độ

ngày khởi công;
ngày dự kiến hoàn thành;
thời gian thi công.

Kỹ thuật

số tầng;
số tầng hầm;
kết cấu;
diện tích;
phương án móng;
phương án đào tầng hầm;
biện pháp thi công.

Rủi ro

điều kiện địa chất;
công trình lân cận;
PCCC;
thoát nước;
lịch sử tổn thất nếu có.

29. Có cần hồ sơ địa chất khi mua bảo hiểm chung cư?

Đối với dự án lớn, hồ sơ địa chất có thể rất hữu ích cho việc đánh giá rủi ro.

Đặc biệt nếu công trình có nhiều tầng hầm, thông tin về:

nền đất;
mực nước ngầm;
điều kiện địa chất;
độ sâu đào;
giải pháp móng;

có thể ảnh hưởng đến đánh giá rủi ro.

Doanh nghiệp bảo hiểm có thể yêu cầu thêm hồ sơ tùy quy mô và tính chất dự án.

30. Quy trình mua bảo hiểm công trình chung cư

Có thể thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Xác định nghĩa vụ bảo hiểm

Kiểm tra dự án có thuộc diện bảo hiểm bắt buộc hay không.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ

Tập hợp thông tin dự án.

Bước 3: Gửi yêu cầu báo giá

Cung cấp hồ sơ cho doanh nghiệp bảo hiểm hoặc đơn vị tư vấn.

Bước 4: Đánh giá rủi ro

Đơn vị bảo hiểm phân tích dự án.

Bước 5: Nhận báo giá

Báo giá thể hiện:

số tiền bảo hiểm;
phí;
thuế;
mức khấu trừ;
thời hạn;
phạm vi;
điều khoản.

Bước 6: Thống nhất

Chủ đầu tư lựa chọn phương án phù hợp.

Bước 7: Ký hợp đồng

Hoàn tất hồ sơ và cấp chứng từ bảo hiểm.

31. Nên mua bảo hiểm chung cư trước khi khởi công bao lâu?

Không có một khoảng thời gian duy nhất phù hợp với mọi dự án.

Nhưng với dự án lớn, chủ đầu tư nên chuẩn bị từ sớm.

Lý do là doanh nghiệp bảo hiểm có thể cần thời gian để:

nghiên cứu hồ sơ;
đánh giá địa điểm;
khảo sát;
thẩm định;
trao đổi điều khoản;
phê duyệt;
thống nhất mức phí.

Đặc biệt với dự án chung cư có nhiều tầng hầm hoặc giá trị lớn, không nên để việc mua bảo hiểm trở thành thủ tục “sát giờ”.

32. Mua bảo hiểm chung cư giá rẻ có tốt không?

Không nhất thiết.

Hai phương án có thể có mức phí khác nhau vì:

mức khấu trừ khác nhau;
phạm vi khác nhau;
loại trừ khác nhau;
điều khoản mở rộng khác nhau;
số tiền bảo hiểm khác nhau.

Ví dụ:

Phương án A: phí thấp nhưng khấu trừ cao.

Phương án B: phí cao hơn nhưng khấu trừ thấp và phạm vi rộng hơn.

Nếu chỉ nhìn vào phí, chủ đầu tư có thể chọn phương án chưa phù hợp.

33. Nên so sánh báo giá bảo hiểm chung cư như thế nào?

Nên lập bảng:

Tiêu chí	Phương án A	Phương án B
Số tiền bảo hiểm
Phí bảo hiểm
Thuế
Mức khấu trừ
Thời hạn
Phạm vi
Điều khoản mở rộng
Loại trừ
Trách nhiệm bên thứ ba
Phần lắp đặt

Như vậy, chủ đầu tư sẽ nhìn được toàn bộ chương trình bảo hiểm thay vì chỉ nhìn vào con số phí.

34. Những điều khoản cần kiểm tra trước khi mua bảo hiểm chung cư

Trước khi ký, cần kiểm tra:

Số tiền bảo hiểm

Có đủ so với giá trị cần bảo hiểm không?

Thời hạn

Có bao phủ toàn bộ thời gian thi công dự kiến không?

Mức khấu trừ

Mỗi nhóm rủi ro có mức khấu trừ riêng không?

Phạm vi

Những rủi ro nào được bảo hiểm?

Loại trừ

Những rủi ro nào không được bảo hiểm?

Phần lắp đặt

Thiết bị nào nằm trong phạm vi?

Trách nhiệm bên thứ ba

Có mua riêng hoặc mở rộng không?

Nghĩa vụ thông báo

Khi xảy ra sự cố phải thông báo thế nào?

35. Bảo hiểm công trình chung cư năm 2019

Nếu doanh nghiệp đang tra cứu một dự án chung cư được xây dựng hoặc mua bảo hiểm vào năm 2019, cần sử dụng quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm năm 2019.

Khung pháp lý quan trọng khi đó gồm:

Nghị định 119/2015/NĐ-CP;
Thông tư 329/2016/TT-BTC.

Nghị định 119/2015/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/02/2016.

Thông tư 329/2016/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 01/03/2017.

Do đó, những hợp đồng bảo hiểm chung cư được ký trong năm 2019 cần được kiểm tra theo pháp luật và điều khoản bảo hiểm của thời điểm đó.

Không nên lấy quy định hiện hành năm 2026 áp dụng máy móc cho hợp đồng năm 2019.

36. Bảo hiểm công trình chung cư năm 2026

Đối với dự án hiện nay, chủ đầu tư cần cập nhật pháp luật hiện hành.

Đặc biệt từ ngày 01/07/2026, Nghị định 220/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Theo quy định hiện hành, việc xác định công trình thuộc diện phải mua bảo hiểm cần căn cứ đúng nhóm dự án và quy định pháp luật đang có hiệu lực.

Vì vậy, khi lập hồ sơ bảo hiểm cho dự án chung cư năm 2026, không nên sử dụng nguyên xi biểu mẫu hoặc nội dung tư vấn của năm 2019.

37. Chung cư có giá trị hàng nghìn tỷ đồng mua bảo hiểm thế nào?

Đối với dự án lớn, việc mua bảo hiểm nên được triển khai như một chương trình quản trị rủi ro thay vì chỉ là thủ tục hành chính.

Chủ đầu tư nên phân tích:

công trình;
tầng hầm;
kết cấu;
địa chất;
thiết bị;
lắp đặt;
PCCC;
công trình lân cận;
bên thứ ba;
người lao động.

Có thể cần phối hợp giữa:

chủ đầu tư – ban quản lý dự án – nhà thầu – tư vấn – doanh nghiệp bảo hiểm – môi giới bảo hiểm.

38. Bảo hiểm chung cư đang thi công cạnh nhà dân

Đây là trường hợp cần đặc biệt chú ý.

Ví dụ công trình nằm trong khu dân cư và phải đào tầng hầm sâu.

Các rủi ro có thể gồm:

nứt nhà;
lún nhà;
nghiêng nhà;
hư hỏng tường;
vật rơi;
nước tràn;
sập giàn giáo.

Trong trường hợp phát sinh trách nhiệm đối với công trình lân cận, cần xem xét bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba và các điều khoản liên quan.

39. Chung cư có nhiều tầng thì bảo hiểm có khó hơn không?

Không nhất thiết khó hơn về thủ tục, nhưng việc đánh giá rủi ro có thể phức tạp hơn.

Công trình cao tầng thường có:

kết cấu phức tạp;
thiết bị nâng;
cần cẩu;
giàn giáo;
hệ thống kỹ thuật;
nhiều công nhân;
nhiều nhà thầu phụ.

Do đó, hồ sơ kỹ thuật và phương án thi công càng chi tiết thì việc đánh giá càng thuận lợi.

40. Bảo hiểm công trình chung cư và bảo hiểm cháy nổ bắt buộc

Hai loại bảo hiểm này thường bị nhầm lẫn.

Trong giai đoạn xây dựng

Có thể sử dụng bảo hiểm công trình xây dựng để bảo vệ các đối tượng và rủi ro thuộc phạm vi hợp đồng.

Khi chung cư hoàn thành và đưa vào sử dụng

Có thể phát sinh nghĩa vụ và nhu cầu bảo hiểm khác, trong đó cần xem xét quy định về bảo hiểm cháy nổ bắt buộc nếu thuộc đối tượng áp dụng.

Vì vậy, chủ đầu tư nên xây dựng chương trình bảo hiểm theo từng giai đoạn:

xây dựng → hoàn thành → vận hành.

41. Khi chung cư hoàn thành thì có tiếp tục bảo hiểm công trình không?

Không nên hiểu rằng bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng sẽ tự động thay thế bảo hiểm tài sản trong thời gian vận hành.

Sau khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý có thể cần xem xét:

bảo hiểm tài sản;
bảo hiểm cháy nổ;
bảo hiểm trách nhiệm;
bảo hiểm máy móc;
bảo hiểm gián đoạn kinh doanh nếu phù hợp;
các loại bảo hiểm khác.

Đây là giai đoạn hoàn toàn khác về đặc điểm rủi ro.

42. Khi xảy ra sự cố tại chung cư đang xây dựng cần làm gì?

Khi xảy ra sự cố:

Bước 1: Ưu tiên an toàn con người

Đưa người ra khỏi khu vực nguy hiểm.

Bước 2: Hạn chế tổn thất

Thực hiện biện pháp cần thiết để ngăn thiệt hại tiếp tục tăng.

Bước 3: Thông báo doanh nghiệp bảo hiểm

Thông báo ngay khi phát hiện sự cố.

Bước 4: Bảo vệ hiện trường

Giữ lại hiện trường trong phạm vi có thể.

Bước 5: Chụp ảnh và quay video

Ghi nhận:

vị trí;
mức độ thiệt hại;
nguyên nhân nghi vấn;
tài sản bị ảnh hưởng.

Bước 6: Chuẩn bị hồ sơ

Cung cấp hồ sơ theo yêu cầu giám định.

43. Hồ sơ yêu cầu bồi thường bảo hiểm chung cư

Tùy tổn thất, hồ sơ có thể gồm:

thông báo tổn thất;
giấy chứng nhận bảo hiểm;
hợp đồng;
phụ lục;
biên bản sự cố;
ảnh;
video;
hồ sơ kỹ thuật;
bản vẽ;
nhật ký thi công;
báo cáo nguyên nhân;
báo giá sửa chữa;
hóa đơn;
chứng từ;
hồ sơ cơ quan chức năng.

Đối với tổn thất lớn như sập kết cấu hoặc thiệt hại nghiêm trọng tầng hầm, hồ sơ kỹ thuật và kết quả giám định nguyên nhân đặc biệt quan trọng.

44. Những lỗi thường gặp khi mua bảo hiểm công trình chung cư

Không khai báo tầng hầm

Đây là thông tin rất quan trọng.

Không tách giá trị thiết bị

Có thể gây khó khăn khi xác định phạm vi.

Chọn phí thấp nhất

Không kiểm tra điều khoản.

Không đọc loại trừ

Dẫn đến kỳ vọng sai.

Không gia hạn khi chậm tiến độ

Có thể tạo khoảng trống bảo hiểm.

Không cập nhật khi tăng giá trị

Số tiền bảo hiểm có thể không còn phù hợp.

Không mua trách nhiệm bên thứ ba

Trong khi công trình nằm giữa khu dân cư.

Không lưu hồ sơ

Đến khi tổn thất mới phát hiện thiếu chứng từ.

45. Checklist mua bảo hiểm công trình xây dựng chung cư

Thông tin dự án

Giá trị

Giá trị xây dựng
Giá trị thiết bị
Giá trị lắp đặt
Các hạng mục cần bảo hiểm

Kỹ thuật

Bảo hiểm

Trách nhiệm

Người lao động
Bên thứ ba
Tư vấn
Nhà thầu

46. Câu hỏi thường gặp về bảo hiểm công trình xây dựng chung cư

Bảo hiểm công trình xây dựng chung cư là gì?

Là bảo hiểm cho công trình trong thời gian xây dựng đối với những rủi ro và tổn thất thuộc phạm vi bảo hiểm theo hợp đồng.

Chung cư có bắt buộc mua bảo hiểm công trình không?

Cần xác định dự án có thuộc diện bảo hiểm bắt buộc theo quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm triển khai hay không.

Ai mua bảo hiểm công trình chung cư?

Cần xác định trách nhiệm theo pháp luật và hợp đồng xây dựng. Chủ đầu tư là bên cần đặc biệt quan tâm đến nghĩa vụ bảo hiểm của dự án.

Bảo hiểm chung cư có bảo hiểm sập công trình không?

Có thể được xem xét nếu nguyên nhân và tổn thất thuộc phạm vi bảo hiểm và không thuộc trường hợp loại trừ.

Chung cư có tầng hầm có mua bảo hiểm được không?

Có. Tầng hầm là một yếu tố quan trọng để đánh giá rủi ro và xác định điều kiện bảo hiểm.

Phí bảo hiểm chung cư tính thế nào?

Thông thường phí được xác định dựa trên số tiền bảo hiểm và tỷ lệ phí phù hợp, đồng thời phụ thuộc nhiều yếu tố rủi ro của dự án.

Chung cư có thang máy thì có được bảo hiểm không?

Phần thang máy và lắp đặt cần được xác định rõ trong hồ sơ và phạm vi bảo hiểm.

Công trình chậm tiến độ thì sao?

Cần thông báo doanh nghiệp bảo hiểm và thực hiện thủ tục gia hạn nếu thời gian thi công vượt thời hạn bảo hiểm.

Công trình tăng giá trị thì sao?

Cần rà soát và thông báo để xem xét điều chỉnh số tiền bảo hiểm, phí và các nội dung liên quan.

Bảo hiểm công trình có thay thế bảo hiểm cháy nổ khi chung cư đi vào hoạt động không?

Không nên hiểu như vậy. Giai đoạn xây dựng và giai đoạn vận hành có những yêu cầu bảo hiểm khác nhau.

47. Kinh nghiệm chọn đơn vị mua bảo hiểm công trình xây dựng chung cư

Khi lựa chọn đơn vị bảo hiểm, chủ đầu tư nên ưu tiên:

Có kinh nghiệm với dự án lớn

Đặc biệt là chung cư cao tầng, nhiều tầng hầm và công trình phức tạp.

Tư vấn được điều khoản

Không chỉ báo giá mà phải giải thích được phạm vi và loại trừ.

Đánh giá rủi ro thực tế

Không nên báo giá chỉ dựa vào một con số tổng mức đầu tư.

Hồ sơ rõ ràng

Hợp đồng, giấy chứng nhận và phụ lục phải thống nhất.

Hỗ trợ tổn thất

Đây là yếu tố rất quan trọng đối với dự án có giá trị lớn.

48. Mua bảo hiểm công trình xây dựng chung cư ở đâu?

Chủ đầu tư có thể liên hệ:

doanh nghiệp bảo hiểm;
chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm;
đại lý bảo hiểm;
môi giới bảo hiểm;
đơn vị tư vấn bảo hiểm.

Khi yêu cầu báo giá, nên gửi ngay các thông tin:

Tên dự án + địa điểm + số tầng + số tầng hầm + giá trị xây dựng + giá trị thiết bị + giá trị lắp đặt + thời gian thi công.

Nếu có thêm:

bản vẽ;
hồ sơ địa chất;
phương án thi công;
tiến độ;

thì việc đánh giá rủi ro sẽ thuận lợi hơn.

49. Mua bảo hiểm công trình chung cư tại TPHCM

Đối với các dự án chung cư tại TPHCM, cần đặc biệt quan tâm đến:

mật độ dân cư;
công trình liền kề;
giao thông;
tầng hầm;
điều kiện địa chất;
thoát nước;
thiết bị nâng;
PCCC.

Những dự án nằm trong khu dân cư hiện hữu có thể cần đánh giá kỹ hơn về trách nhiệm đối với bên thứ ba.

Đặc biệt đối với công trình có tầng hầm sâu, hồ sơ địa chất và biện pháp thi công cần được chuẩn bị đầy đủ.

50. Kết luận: Có nên mua bảo hiểm công trình xây dựng chung cư?

Có, và đối với những dự án thuộc diện bắt buộc thì chủ đầu tư cần thực hiện đúng nghĩa vụ theo pháp luật.

Nhưng quan trọng hơn, bảo hiểm phải được xây dựng dựa trên đặc điểm thực tế của dự án.

Một chương trình bảo hiểm công trình xây dựng chung cư nên xem xét ít nhất