Bảo hiểm tòa nhà cao tầng gồm những hạng mục nào?

Tòa nhà cao tầng là loại tài sản có giá trị đầu tư rất lớn, bao gồm không chỉ phần kết cấu xây dựng mà còn nhiều hệ thống kỹ thuật, thiết bị và hạ tầng vận hành phức tạp. Khi tham gia bảo hiểm, nhiều chủ đầu tư thường chỉ quan tâm đến mức phí mà chưa tìm hiểu đầy đủ bảo hiểm tòa nhà cao tầng gồm những hạng mục nào.

Việc xác định chính xác các hạng mục được bảo hiểm có ý nghĩa rất quan trọng. Nếu bỏ sót tài sản hoặc kê khai không đầy đủ, doanh nghiệp có thể không được bồi thường hoặc chỉ được bồi thường một phần khi xảy ra tổn thất. Ngược lại, nếu lựa chọn phạm vi bảo hiểm phù hợp ngay từ đầu, chủ đầu tư sẽ bảo vệ tốt hơn giá trị tài sản, giảm thiểu rủi ro tài chính và đảm bảo hoạt động của công trình không bị gián đoạn.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu chi tiết các nhóm tài sản thường được bảo hiểm, phạm vi bảo hiểm của từng hạng mục và những lưu ý quan trọng khi tham gia bảo hiểm tòa nhà cao tầng.

---

Bảo hiểm tòa nhà cao tầng là gì?

Bảo hiểm tòa nhà cao tầng là sản phẩm bảo hiểm tài sản dành cho các công trình như:

• Chung cư.

• Cao ốc văn phòng.

• Khách sạn.

• Trung tâm thương mại.

• Tòa nhà hỗn hợp.

• Khu phức hợp đa chức năng.

Tùy theo chương trình bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm sẽ chi trả chi phí sửa chữa, khôi phục hoặc bồi thường các tổn thất phát sinh do những rủi ro thuộc phạm vi hợp đồng như cháy, nổ, thiên tai, rò rỉ nước, va chạm hoặc các sự cố khác.

Điều quan trọng là hợp đồng chỉ bảo vệ những tài sản đã được kê khai và chấp nhận bảo hiểm, vì vậy việc xác định đúng hạng mục ngay từ đầu là yếu tố quyết định quyền lợi của bên mua bảo hiểm.

---

Vì sao cần xác định đúng hạng mục bảo hiểm?

Một hợp đồng bảo hiểm chỉ phát huy hiệu quả khi toàn bộ tài sản quan trọng của công trình được kê khai đầy đủ.

Nếu bỏ sót một số hạng mục có giá trị lớn, chủ đầu tư có thể phải tự bỏ chi phí sửa chữa hoặc thay thế khi xảy ra sự cố.

Ví dụ:

Một tòa nhà được bảo hiểm phần kết cấu nhưng chưa kê khai hệ thống điều hòa trung tâm trị giá 20 tỷ đồng.

Khi hệ thống này bị hư hỏng do cháy thuộc phạm vi bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm có thể không bồi thường vì tài sản chưa được đưa vào danh mục bảo hiểm.

Đó là lý do việc lập danh mục tài sản chi tiết trước khi ký hợp đồng là bước rất quan trọng.

---

1. Kết cấu xây dựng của tòa nhà

Đây là hạng mục cơ bản và gần như luôn có trong mọi hợp đồng bảo hiểm.

Bao gồm:

• Móng.

• Cột.

• Dầm.

• Sàn.

• Tường.

• Trần.

• Mái.

• Ban công.

• Cầu thang bộ.

• Hành lang.

• Tường bao.

• Khu vực kỹ thuật.

Đây cũng là nhóm tài sản có giá trị lớn nhất của công trình.

Trong trường hợp xảy ra cháy lớn hoặc thiên tai, doanh nghiệp bảo hiểm sẽ căn cứ vào mức độ thiệt hại thực tế để bồi thường theo điều khoản hợp đồng.

---

2. Hệ thống điện và cơ điện (M&E)

Đối với các tòa nhà hiện đại, hệ thống cơ điện chiếm tỷ trọng đầu tư rất lớn.

Các hạng mục thường được bảo hiểm gồm:

• Hệ thống điện trung thế.

• Trạm biến áp.

• Máy phát điện dự phòng.

• Tủ điện tổng.

• Hệ thống chiếu sáng.

• Cáp điện.

• Hệ thống chống sét.

• Thiết bị điều khiển tự động.

Nếu hệ thống này bị hư hỏng do các rủi ro được bảo hiểm như cháy, nổ hoặc thiên tai, doanh nghiệp bảo hiểm sẽ xem xét bồi thường theo phạm vi hợp đồng.

---

3. Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC)

Đây là một trong những hạng mục quan trọng nhất của tòa nhà cao tầng.

Thông thường bao gồm:

• Trung tâm báo cháy.

• Đầu báo khói.

• Đầu báo nhiệt.

• Đầu phun Sprinkler.

• Máy bơm chữa cháy.

• Họng nước chữa cháy.

• Bình chữa cháy.

• Hệ thống hút khói.

• Quạt tăng áp.

• Cửa chống cháy.

• Đèn thoát hiểm.

• Biển chỉ dẫn.

Việc bảo hiểm hệ thống PCCC giúp chủ đầu tư giảm đáng kể chi phí sửa chữa hoặc thay thế khi hệ thống bị hư hỏng do các sự cố được bảo hiểm.

---

4. Thang máy và thang cuốn

Thang máy là tài sản có giá trị lớn và đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của tòa nhà.

Các hạng mục thường bao gồm:

• Cabin.

• Ray dẫn hướng.

• Máy kéo.

• Bộ điều khiển.

• Động cơ.

• Cửa tầng.

• Thiết bị an toàn.

• Hệ thống điện điều khiển.

Đối với trung tâm thương mại, hệ thống thang cuốn cũng thường được đưa vào phạm vi bảo hiểm nếu được kê khai trong hợp đồng.

---

5. Hệ thống điều hòa và thông gió

Nhiều cao ốc văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại sử dụng hệ thống điều hòa trung tâm có giá trị lên đến hàng chục tỷ đồng.

Các tài sản thường được bảo hiểm gồm:

• Chiller.

• Cooling Tower.

• AHU.

• FCU.

• Đường ống.

• Quạt thông gió.

• Hệ thống điều khiển.

Do đây là nhóm tài sản có chi phí sửa chữa và thay thế cao, chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ xem các hạng mục này đã được kê khai đầy đủ trong hợp đồng hay chưa.

---

6. Nội thất cố định

Một số hợp đồng bảo hiểm còn bao gồm các hạng mục nội thất được gắn cố định với công trình như:

• Trần thạch cao.

• Sàn gỗ cố định.

• Vách kính.

• Cửa kính.

• Quầy lễ tân.

• Tủ âm tường.

• Hệ thống chiếu sáng trang trí.

• Hệ thống rèm điều khiển tự động.

Đối với các khách sạn hoặc văn phòng hạng A, nhóm tài sản này có thể chiếm giá trị đầu tư rất lớn nên cần được kê khai chi tiết.

---

Bảng tổng hợp các hạng mục thường được bảo hiểm

Hạng mục	Thường được bảo hiểm
Kết cấu công trình	✔
Hệ thống điện	✔
Hệ thống PCCC	✔
Thang máy	✔
Điều hòa trung tâm	✔
Nội thất cố định	✔
Máy phát điện	✔
Trạm biến áp	✔

Qua bảng trên có thể thấy, bảo hiểm tòa nhà cao tầng không chỉ bảo vệ phần kết cấu mà còn bao gồm nhiều hệ thống kỹ thuật và thiết bị quan trọng gắn liền với công trình. Tuy nhiên, phạm vi bảo hiểm cụ thể sẽ phụ thuộc vào điều khoản của từng hợp đồng và danh mục tài sản được kê khai khi tham gia bảo hiểm.

7. Các hạng mục bảo hiểm mở rộng

Ngoài những tài sản gắn liền với công trình, nhiều doanh nghiệp còn lựa chọn bổ sung các điều khoản bảo hiểm mở rộng nhằm tăng khả năng bảo vệ trước những rủi ro đặc thù trong quá trình vận hành tòa nhà.

Tùy theo nhu cầu và loại hình công trình, doanh nghiệp bảo hiểm có thể cung cấp các hạng mục mở rộng như sau:

Bảo hiểm trách nhiệm dân sự

Đây là quyền lợi rất quan trọng đối với các chung cư, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại và khách sạn.

Doanh nghiệp bảo hiểm sẽ xem xét bồi thường khi chủ đầu tư hoặc ban quản lý phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với thiệt hại về người hoặc tài sản của bên thứ ba phát sinh từ quá trình quản lý và vận hành tòa nhà.

Ví dụ:

• Kính mặt dựng rơi gây hư hỏng xe ô tô.

• Nước từ hệ thống kỹ thuật rò rỉ làm hư hỏng tài sản của khách thuê.

• Khách hàng bị thương do sự cố tại khu vực công cộng.

Bảo hiểm gián đoạn kinh doanh

Sau một vụ cháy hoặc thiên tai, nhiều tòa nhà phải tạm ngừng hoạt động trong thời gian sửa chữa.

Đối với:

• Cao ốc văn phòng.

• Trung tâm thương mại.

• Khách sạn.

• Tòa nhà cho thuê.

Quyền lợi này giúp bù đắp một phần doanh thu hoặc chi phí cố định phát sinh trong thời gian hoạt động bị gián đoạn theo điều khoản hợp đồng.

Bảo hiểm máy móc và thiết bị

Một số công trình sử dụng nhiều thiết bị kỹ thuật có giá trị lớn như:

• Máy phát điện.

• Chiller.

• Máy bơm.

• Thang máy.

• Trạm biến áp.

Các thiết bị này có thể được tham gia chương trình bảo hiểm riêng hoặc bổ sung vào hợp đồng bảo hiểm tài sản để mở rộng phạm vi bảo vệ.

---

8. Những tài sản thường không thuộc phạm vi bảo hiểm

Không phải mọi tài sản trong tòa nhà đều được bảo hiểm mặc định.

Một số tài sản hoặc trường hợp dưới đây thường bị loại trừ hoặc chỉ được bảo hiểm khi có thỏa thuận riêng:

• Tiền mặt.

• Vàng bạc, đá quý.

• Tác phẩm nghệ thuật có giá trị đặc biệt.

• Dữ liệu điện tử.

• Phần mềm máy tính.

• Tài sản cá nhân của cư dân hoặc khách thuê (nếu không mua riêng).

• Hàng hóa của các đơn vị thuê mặt bằng.

• Đất và giá trị quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, các tổn thất phát sinh do:

• Hao mòn tự nhiên.

• Thiếu bảo trì.

• Lỗi thiết kế đã biết.

• Chiến tranh.

• Khủng bố (nếu không mua điều khoản mở rộng).

• Hành vi cố ý gây thiệt hại.

cũng thường không thuộc phạm vi bồi thường.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên đọc kỹ điều khoản loại trừ để hiểu rõ quyền lợi của mình.

---

Ví dụ thực tế về phạm vi bảo hiểm

Ví dụ 1: Chung cư cao tầng

Một vụ cháy xuất phát từ phòng kỹ thuật điện khiến:

• Hệ thống điện bị hư hỏng.

• Trần hành lang bị cháy.

• Hai thang máy phải thay thế linh kiện.

Do toàn bộ các hạng mục này đã được kê khai trong hợp đồng, doanh nghiệp bảo hiểm thực hiện giám định và chi trả chi phí sửa chữa theo điều khoản bảo hiểm.

---

Ví dụ 2: Cao ốc văn phòng

Một cơn bão lớn làm vỡ nhiều tấm kính mặt dựng và hư hỏng hệ thống điều hòa trung tâm.

Nếu hợp đồng có mở rộng bảo hiểm thiên tai và đã kê khai đầy đủ giá trị hệ thống điều hòa, doanh nghiệp bảo hiểm sẽ xem xét bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.

---

Ví dụ 3: Trung tâm thương mại

Sau sự cố cháy tại khu vực kỹ thuật, hệ thống máy phát điện dự phòng và trạm biến áp bị hư hỏng.

Do các thiết bị này đã được đưa vào danh mục tài sản được bảo hiểm, chủ đầu tư được hỗ trợ chi phí sửa chữa và thay thế theo giới hạn trách nhiệm của hợp đồng.

---

Những sai lầm thường gặp khi kê khai hạng mục bảo hiểm

Để đảm bảo quyền lợi khi xảy ra tổn thất, chủ đầu tư cần tránh những sai lầm sau:

Chỉ bảo hiểm phần kết cấu

Nhiều doanh nghiệp chỉ kê khai giá trị xây dựng mà bỏ qua các hệ thống kỹ thuật có giá trị rất lớn như điều hòa trung tâm, máy phát điện hoặc thang máy.

Không cập nhật khi đầu tư thêm tài sản

Khi nâng cấp hệ thống kỹ thuật hoặc cải tạo công trình, nếu không thông báo cho doanh nghiệp bảo hiểm, phần giá trị đầu tư mới có thể không được bảo hiểm.

Kê khai không đầy đủ nội thất cố định

Các hạng mục như quầy lễ tân, vách kính, trần trang trí hay hệ thống chiếu sáng cố định cũng cần được xem xét đưa vào danh mục bảo hiểm nếu có giá trị lớn.

Không đọc kỹ điều khoản hợp đồng

Mỗi doanh nghiệp bảo hiểm có thể quy định khác nhau về phạm vi bảo hiểm và điều khoản loại trừ. Việc đọc kỹ hợp đồng giúp hạn chế tranh chấp khi yêu cầu bồi thường.

Không kiểm kê tài sản định kỳ

Việc kiểm kê hằng năm giúp phát hiện các tài sản mới phát sinh hoặc thay đổi giá trị để kịp thời điều chỉnh hợp đồng bảo hiểm.

---

Cách lựa chọn hạng mục bảo hiểm phù hợp

Để tối ưu chi phí và quyền lợi, chủ đầu tư nên thực hiện các bước sau:

• Lập danh mục toàn bộ tài sản gắn liền với công trình.

• Phân loại tài sản theo mức độ quan trọng.

• Xác định giá trị thay thế của từng hạng mục.

• Đánh giá các rủi ro có khả năng xảy ra.

• Lựa chọn phạm vi bảo hiểm phù hợp với loại hình tòa nhà.

• Rà soát hợp đồng trước mỗi kỳ tái tục.

Việc chuẩn bị kỹ ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp tránh tình trạng thiếu bảo hiểm hoặc mua bảo hiểm không cần thiết.

---

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Hệ thống thang máy có được bảo hiểm không?

Có. Nếu được kê khai trong hợp đồng, thang máy và các thiết bị liên quan thường thuộc phạm vi bảo hiểm tài sản.

2. Nội thất của khách thuê có được bảo hiểm không?

Thông thường không. Tài sản của khách thuê cần được bảo hiểm theo hợp đồng riêng hoặc được bổ sung bằng điều khoản phù hợp.

3. Máy phát điện và trạm biến áp có cần kê khai riêng không?

Có. Đây là các tài sản có giá trị lớn và nên được liệt kê rõ trong danh mục tài sản bảo hiểm.

4. Đất có thuộc phạm vi bảo hiểm không?

Không. Hầu hết hợp đồng bảo hiểm tài sản không bảo hiểm giá trị quyền sử dụng đất.

5. Có thể bổ sung hạng mục bảo hiểm sau khi hợp đồng đã có hiệu lực không?

Có. Nếu phát sinh tài sản mới hoặc cải tạo công trình, chủ đầu tư có thể đề nghị doanh nghiệp bảo hiểm điều chỉnh hợp đồng và bổ sung hạng mục bảo hiểm.

---

Kết luận

Việc hiểu rõ bảo hiểm tòa nhà cao tầng gồm những hạng mục nào sẽ giúp chủ đầu tư và ban quản lý xây dựng chương trình bảo hiểm phù hợp với giá trị thực tế của công trình. Một hợp đồng bảo hiểm hiệu quả không chỉ bao gồm phần kết cấu xây dựng mà còn cần xem xét đầy đủ các hệ thống kỹ thuật, thiết bị vận hành, nội thất cố định và các quyền lợi mở rộng nếu cần thiết.

Bên cạnh đó, việc kiểm kê tài sản định kỳ, cập nhật giá trị đầu tư mới và rà soát phạm vi bảo hiểm trước mỗi kỳ tái tục sẽ giúp hạn chế rủi ro thiếu bảo hiểm và đảm bảo quyền lợi bồi thường khi xảy ra sự cố.

Nếu bạn đang tìm hiểu sâu hơn về chủ đề này, hãy tham khảo thêm các bài viết:

• Phí bảo hiểm tòa nhà cao tầng được tính như thế nào?

• Những yếu tố ảnh hưởng đến giá bảo hiểm tòa nhà cao tầng

• Cách xác định giá trị tài sản khi mua bảo hiểm tòa nhà cao tầng

Việc kết hợp các kiến thức trên sẽ giúp chủ đầu tư lựa chọn chương trình bảo hiểm tối ưu, cân bằng giữa chi phí, phạm vi bảo vệ và hiệu quả quản trị rủi ro.

---

Liên hệ tư vấn

Nếu doanh nghiệp của bạn đang chuẩn bị mua bảo hiểm cho chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn hoặc trung tâm thương mại, hãy lập danh mục tài sản chi tiết và trao đổi với đơn vị bảo hiểm ngay từ giai đoạn khảo sát. Một hợp đồng được xây dựng đúng phạm vi sẽ giúp bảo vệ toàn diện giá trị công trình, giảm thiểu rủi ro tài chính và tạo nền tảng vận hành an toàn, bền vững trong dài hạn.

 

Bảo hiểm tòa nhà cao tầng gồm những hạng mục nào? Phân tích chi tiết từng tài sản – Phần 2

 

Ở phần 1, chúng ta đã tìm hiểu tổng quan bảo hiểm tòa nhà cao tầng, lý do cần bảo hiểm và cách xác định nhu cầu bảo hiểm đối với chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các tòa nhà hỗn hợp.

 

Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng nhất khi lập phương án bảo hiểm vẫn là:

 

Bảo hiểm tòa nhà cao tầng gồm những hạng mục nào?

 

Đây là vấn đề không nên hiểu đơn giản rằng chỉ cần lấy giá trị cả tòa nhà rồi mua một hợp đồng bảo hiểm. Một tòa nhà cao tầng có thể bao gồm hàng chục nhóm tài sản khác nhau: phần kết cấu xây dựng, hệ thống điện, máy phát điện, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, máy móc kỹ thuật, nội thất, tài sản trong tầng hầm, khu thương mại, tài sản của đơn vị thuê và nhiều tài sản khác.

 

Nếu xác định thiếu ngay từ đầu, khi xảy ra tổn thất rất dễ phát sinh tranh luận về tài sản nào được bảo hiểm, tài sản nào không thuộc số tiền bảo hiểm hoặc tài sản nào phải tham gia một loại bảo hiểm riêng.

 

Bài viết này sẽ phân tích từng hạng mục cụ thể để chủ đầu tư, ban quản lý, chủ sở hữu, doanh nghiệp vận hành và đơn vị thuê mặt bằng có thể xây dựng phương án bảo hiểm phù hợp.

 

---

 

1. Bảo hiểm tòa nhà cao tầng gồm những hạng mục nào?

 

Tùy vào loại tòa nhà và chương trình bảo hiểm được lựa chọn, các hạng mục có thể được chia thành những nhóm chính sau:

 

• Phần xây dựng và kết cấu công trình.

• Mái, tường, sàn, trần và các bộ phận cố định.

• Hệ thống điện.

• Hệ thống cấp thoát nước.

• Hệ thống điều hòa, thông gió.

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy.

• Thang máy.

• Thang cuốn nếu có.

• Máy phát điện.

• Máy biến áp và thiết bị điện.

• Máy móc kỹ thuật.

• Thiết bị vận hành tòa nhà.

• Nội thất và tài sản cố định.

• Tài sản tại khu vực tầng hầm.

• Tài sản tại bãi xe.

• Khu vực thương mại.

• Tài sản của văn phòng thuê.

• Tài sản của khách thuê.

• Kho, phòng kỹ thuật và phòng máy.

• Hệ thống camera, kiểm soát ra vào.

• Biển hiệu và một số hạng mục phụ trợ.

• Chi phí dọn dẹp, thu dọn hiện trường tùy chương trình bảo hiểm.

• Trách nhiệm đối với bên thứ ba nếu mua thêm bảo hiểm trách nhiệm.

• Tổn thất gián đoạn kinh doanh nếu có tham gia quyền lợi phù hợp.

 

Không phải tất cả các hạng mục trên mặc nhiên được bảo hiểm trong mọi hợp đồng. Phạm vi thực tế phụ thuộc vào loại bảo hiểm, quy tắc, điều khoản, phụ lục và nội dung thể hiện trên hợp đồng hoặc giấy chứng nhận bảo hiểm.

 

Đây chính là lý do cần lập danh mục tài sản trước khi yêu cầu báo giá.

 

---

 

2. Hạng mục đầu tiên: phần xây dựng của tòa nhà

 

Đây thường là nhóm tài sản có giá trị lớn nhất.

 

Phần xây dựng có thể bao gồm:

 

• Móng.

• Cột.

• Dầm.

• Sàn.

• Tường.

• Mái.

• Cầu thang.

• Hành lang.

• Khu vực chung.

• Cửa.

• Cửa sổ.

• Trần cố định.

• Các cấu kiện cố định.

• Khu vực kỹ thuật.

• Các phần xây dựng cố định khác.

 

Đối với một cao ốc văn phòng hoặc chung cư cao tầng, giá trị phần xây dựng có thể chiếm phần lớn tổng giá trị tài sản.

 

Có cần bảo hiểm toàn bộ phần xây dựng không?

 

Không phải lúc nào cũng bắt buộc phải đưa toàn bộ tài sản vào cùng một chương trình bảo hiểm.

 

Doanh nghiệp cần xác định:

 

1. Chủ thể sở hữu tài sản.

2. Giá trị tài sản.

3. Mục đích sử dụng.

4. Loại rủi ro cần bảo hiểm.

5. Loại bảo hiểm đang tham gia.

6. Phần tài sản nào thuộc trách nhiệm của chủ tòa nhà.

7. Phần nào thuộc trách nhiệm của người thuê.

 

Đây là bước rất quan trọng đối với tòa nhà có nhiều doanh nghiệp thuê mặt bằng.

 

---

 

3. Hạng mục hệ thống điện của tòa nhà

 

Hệ thống điện là một trong những nhóm tài sản cần đặc biệt lưu ý.

 

Một tòa nhà cao tầng thường có:

 

• Tủ điện.

• Tủ phân phối.

• Cáp điện.

• Dây dẫn.

• Thiết bị đóng cắt.

• Máy biến áp.

• Thiết bị điều khiển.

• Hệ thống điện chiếu sáng.

• Hệ thống điện khu vực chung.

• Hệ thống điện tầng hầm.

• Hệ thống điện phòng kỹ thuật.

 

Đặc biệt, hệ thống điện có thể liên quan trực tiếp đến nguy cơ cháy do chập điện, quá tải, sự cố thiết bị hoặc các nguyên nhân khác.

 

Khi khảo sát bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm thường quan tâm đến:

 

• Tuổi của hệ thống điện.

• Công suất.

• Tình trạng bảo trì.

• Hệ thống bảo vệ điện.

• Thiết bị đóng ngắt.

• Lịch sử sự cố.

• Phòng điện.

• Khoảng cách an toàn.

• Khả năng tiếp cận khi xử lý sự cố.

 

---

 

4. Bảo hiểm hệ thống phòng cháy chữa cháy

 

Đối với tòa nhà cao tầng, hệ thống phòng cháy chữa cháy có vai trò đặc biệt quan trọng.

 

Các hạng mục có thể gồm:

 

• Hệ thống báo cháy.

• Trung tâm báo cháy.

• Đầu báo khói.

• Đầu báo nhiệt.

• Chuông báo cháy.

• Đèn báo.

• Hệ thống sprinkler.

• Bơm chữa cháy.

• Bể nước chữa cháy.

• Họng nước chữa cháy.

• Vòi chữa cháy.

• Bình chữa cháy.

• Hệ thống chữa cháy tự động.

• Hệ thống hút khói.

• Hệ thống tăng áp cầu thang.

• Cửa chống cháy.

• Thiết bị ngăn cháy.

 

Không nên hiểu rằng hệ thống PCCC chỉ có tác dụng phục vụ công tác phòng cháy.

 

Trong đánh giá rủi ro bảo hiểm, tình trạng hoạt động của hệ thống PCCC có thể ảnh hưởng rất lớn đến khả năng kiểm soát tổn thất.

 

Ví dụ:

 

Một tòa nhà có hệ thống sprinkler hoạt động tốt, hệ thống báo cháy được kiểm tra thường xuyên và có hồ sơ bảo trì đầy đủ sẽ có hồ sơ rủi ro khác với một tòa nhà có hệ thống PCCC xuống cấp hoặc không được duy trì.

 

---

 

5. Bảo hiểm thang máy tòa nhà cao tầng

 

Thang máy là hạng mục thường có giá trị lớn và được sử dụng liên tục.

 

Một tòa nhà có thể có:

 

• Thang máy chở người.

• Thang máy chở hàng.

• Thang máy cứu hỏa.

• Thang máy dịch vụ.

• Thang máy dành riêng cho khu vực kỹ thuật.

 

Khi lập danh mục tài sản, cần xác định:

 

• Số lượng thang máy.

• Giá trị từng thang.

• Nhà sản xuất.

• Năm đưa vào sử dụng.

• Tình trạng thiết bị.

• Lịch bảo trì.

• Hợp đồng bảo trì.

• Lịch sử sự cố.

 

Thang máy có được bảo hiểm tự động không?

 

Không nên mặc định rằng chỉ cần bảo hiểm phần xây dựng là toàn bộ thang máy được bảo hiểm theo cùng phạm vi.

 

Tùy chương trình bảo hiểm, thang máy có thể được xem xét trong nhóm tài sản của tòa nhà hoặc cần điều khoản, phạm vi bảo hiểm phù hợp riêng cho thiết bị.

 

Vì vậy, khi mua bảo hiểm tòa nhà cao tầng, cần yêu cầu doanh nghiệp bảo hiểm thể hiện rõ cách xử lý đối với thang máy.

 

---

 

6. Máy phát điện là hạng mục rất quan trọng

 

Tòa nhà cao tầng thường có máy phát điện dự phòng.

 

Đặc biệt với:

 

• Chung cư.

• Văn phòng.

• Bệnh viện.

• Khách sạn.

• Trung tâm thương mại.

• Tòa nhà hỗn hợp.

 

Máy phát điện có thể có giá trị đáng kể.

 

Danh mục có thể bao gồm:

 

• Máy phát điện.

• Động cơ.

• Đầu phát.

• Tủ điều khiển.

• Hệ thống nhiên liệu.

• Hệ thống làm mát.

• Bình nhiên liệu.

• Thiết bị phụ trợ.

 

Nếu doanh nghiệp chỉ kê khai “giá trị tòa nhà” mà không phân loại máy móc, việc xác định phạm vi khi có tổn thất thiết bị có thể phức tạp hơn.

 

---

 

7. Máy biến áp và thiết bị điện công suất lớn

 

Đối với những tòa nhà lớn, máy biến áp có thể là tài sản có giá trị cao.

 

Các tài sản có thể cần xem xét gồm:

 

• Máy biến áp.

• Tủ trung thế.

• Tủ hạ thế.

• Thiết bị đóng cắt.

• Hệ thống bảo vệ.

• Thiết bị điều khiển.

• Cáp điện.

• Thiết bị phân phối.

 

Đây là nhóm tài sản cần được đánh giá kỹ về tuổi thiết bị, lịch sử bảo trì và điều kiện vận hành.

 

---

 

8. Hệ thống điều hòa không khí

 

Tòa nhà văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại thường sử dụng hệ thống điều hòa công suất lớn.

 

Có thể gồm:

 

• Chiller.

• Máy lạnh trung tâm.

• Cooling tower.

• Bơm.

• Đường ống.

• AHU.

• FCU.

• Hệ thống điều khiển.

• Thiết bị thông gió.

 

Nếu xảy ra cháy, nổ hoặc một sự cố được bảo hiểm gây thiệt hại đến hệ thống này, giá trị sửa chữa có thể rất lớn.

 

Do đó, hệ thống HVAC nên được đưa vào danh mục tài sản khi lập phương án bảo hiểm tài sản tòa nhà.

 

---

 

9. Hệ thống cấp nước và thoát nước

 

Một tòa nhà cao tầng có hệ thống đường ống rất phức tạp.

 

Có thể bao gồm:

 

• Bơm cấp nước.

• Bơm thoát nước.

• Đường ống.

• Bồn nước.

• Thiết bị điều áp.

• Van.

• Thiết bị điều khiển.

• Hệ thống thoát nước tầng hầm.

 

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa:

 

Tài sản được bảo hiểm

 

và

 

nguyên nhân tổn thất được bảo hiểm.

 

Ví dụ, việc một đường ống bị hư hỏng không đồng nghĩa mọi chi phí sửa chữa đều được bảo hiểm. Cần xem nguyên nhân, điều khoản và phạm vi hợp đồng.

 

---

 

10. Tầng hầm là hạng mục đặc biệt cần lưu ý

 

Tầng hầm của tòa nhà cao tầng thường chứa rất nhiều tài sản có giá trị.

 

Ví dụ:

 

• Hệ thống điện.

• Máy bơm.

• Máy phát điện.

• Phòng kỹ thuật.

• Hệ thống PCCC.

• Hệ thống thông gió.

• Camera.

• Thiết bị kiểm soát.

• Khu vực giữ xe.

• Tài sản của khách hàng.

• Xe ô tô.

• Xe máy.

 

Đây là một trong những khu vực cần được khảo sát kỹ khi mua bảo hiểm.

 

---

 

11. Bãi xe và phương tiện trong tầng hầm

 

Đây là vấn đề thường gây hiểu nhầm.

 

Một tòa nhà có thể có hàng trăm phương tiện của:

 

• Cư dân.

• Nhân viên.

• Khách hàng.

• Đơn vị thuê.

• Khách vãng lai.

 

Không nên mặc định rằng:

 

“Bảo hiểm tòa nhà thì xe trong tầng hầm cũng được bảo hiểm.”

 

Xe là một nhóm tài sản khác và có thể thuộc trách nhiệm của chủ phương tiện hoặc chương trình bảo hiểm riêng.

 

Nếu chủ tòa nhà có trách nhiệm đối với bên thứ ba, cần xem xét thêm bảo hiểm trách nhiệm phù hợp.

 

---

 

12. Khu vực thương mại trong tòa nhà

 

Một tòa nhà hỗn hợp có thể có:

 

• Nhà hàng.

• Siêu thị.

• Cửa hàng.

• Quán cà phê.

• Văn phòng.

• Phòng gym.

• Spa.

• Cửa hàng tiện lợi.

• Showroom.

 

Mỗi loại hình kinh doanh lại có mức độ rủi ro khác nhau.

 

Ví dụ:

 

Nhà hàng có bếp và thiết bị sử dụng nhiệt.

 

Trong khi đó, văn phòng chủ yếu có máy tính, bàn ghế, hồ sơ và thiết bị điện.

 

Vì vậy, không nên đánh giá toàn bộ tòa nhà chỉ dựa trên chức năng chính.

 

Mặt bằng đang được cho thuê sử dụng vào mục đích gì là một yếu tố rất quan trọng khi báo giá bảo hiểm.